¿Necesita cancelar su hipoteca en el Registro de la Propiedad? ¿Saldó su deuda y recibió una carta del banco sobre la cancelación de gravamen hipotecario? Aquí está la guía completa de todas las formas de hacerlo.

El pagaré es un instrumento por el cual su emisor o firmante se compromete a pagar a su tenedor legítimo la cuantía monetaria señalada en dicho instrumento a su vencimiento. Esta obligación por sí sola es una personal, sin embargo, deja de serlo y se convierte en una real cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para ello, es necesario que esté acompañado de una hipoteca, que entre otras cosas, contiene la información de la finca que será gravada.

En este caso, puede otorgar una escritura de cancelación de hipoteca ante un notario. Vea nuestro artículo.

Si su pagaré está extraviado, tendrá dos opciones. La primera opera en el supuesto de que haya transcurrido el término de prescripción, en cuyo caso se solicita al Registro de la Propiedad su cancelación. Mientras que la segunda, sería instar una acción civil, es decir, una demanda de cancelación de pagaré extraviado, en la cual se solicita que el Tribunal ordene al Registro de la Propiedad la cancelación de la hipoteca.

Según establece el la Ley Número 210 de 8 de diciembre de 2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, en su Artículo 120:

A petición de parte, autenticada ante notario, los registradores cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte (20) años de vencidas o, si no tienen término de vencimiento, de constituidas, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que del Registro no conste la interposición de demanda o procedimiento alguno en cobro o ejecución del gravamen hipotecario.
2. Que del Registro tampoco conste que a pesar del tiempo transcurrido, dicho gravamen se mantiene subsistente en virtud de cualquier reclamación, acto o reconocimiento que signifique la subsistencia de la hipoteca, por suspensión o interrupción de la prescripción liberatoria, u otra causa cualquiera.

Cabe destacar que la fecha determinante a la hora de computar si transcurrieron veinte años si la hipoteca no tiene término de vencimiento (como aquellas que vencen a la presentación) es la fecha de presentación de la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad. En nuestra oficina podemos preparar una instancia al Registrador de la Propiedad solicitando la cancelación de la hipoteca por prescripción. Las partes interesadas firmarán ante el notario, quien se asegurará de incluir todos los datos necesarios en el documento y lo presentará en el Registro de la Propiedad para la cancelación.

Se debe preparar una Instancia dirigida al Registrador de la Propiedad solicitando la cancelación de la hipoteca por prescripción. Las partes interesadas deberán recurrir a un notario para firmar la misma y este se asegurará de incluir todos los documentos e información necesaria para que la instancia sea presentada en el Registro de la Propiedad para cancelar la hipoteca.

Luego de cerciorarse de que el pagaré en efecto está extraviado, se podrá instar la acción civil de cancelación de pagaré extraviado, la cual deberá presentarse ante el Tribunal de Primera Instancia del municipio donde está ubicada la propiedad. En la demanda se deben incluir como demandados a todos los acreedores y posibles acreedores del pagaré. La demanda debe presentarse juramentada por la parte interesada, asegurando que la demanda se hizo en conformidad a su solicitud y que su información es verdadera. La presentación conllevará el pago de sellos de rentas internas.

El próximo paso es emplazar a los acreedores que fueron traídos como demandados. El emplazamiento se lleva a cabo contratando los servicios de un emplazador, quien va a la última dirección conocida del acreedor para entregar copia de la demanda.

También es necesario que se hayan incluido como demandados a los posibles acreedores. Comúnmente se utilizan nombres ficticios como “John Doe”. Una vez se identifique el nombre real, se sustituye mediante enmienda a la demanda. Estos demandados se emplazan a través de la publicación de un edicto en un periódico de circulación general.

Emplazados los demandados, sea personalmente o por edicto, tienen treinta días para responder a la demanda. Si el demandado no responde la demanda, se solicita al Tribunal, mediante moción , que le anote rebeldía y continúe con los procedimientos. Contestada la demanda o declarada la rebeldía, se pasa al descubrimiento de prueba y posteriormente al juicio. Es deber del demandante mostrar, por preponderancia de prueba, que la hipoteca que garantiza el pagaré fue satisfecha en su totalidad. El Tribunal evaluará la evidencia presentada por las partes y emitirá Sentencia en conformidad. La Sentencia se notifica, ya sea por correo postal a quienes comparecieron o mediante la publicación de un edicto a quienes fueron declarados en rebeldía por no comparecer.

Esto se debe a que en el Registro de la Propiedad solo pueden presentarse documentos inscribibles, entre los cuales se encuentran las escrituras públicas ante notario y documentos judiciales. Solo se podrá cancelar la hipoteca mediante la presentación en el Registro de la Propiedad de una sentencia judicial final y firme en la que se declaren extinguidas las obligaciones constituidas en el pagaré.

Sí, este procedimiento por lo general resultará más costoso que la cancelación notarial, ya que se debe invertir en diversos gastos legales y costas comunes referentes al caso. Entre los gastos más comunes se encuentran:

• Honorarios de abogado
• Aranceles de presentación de la demanda
• Gastos para el emplazamiento
• Gastos para la publicación por edicto del emplazamiento
• Publicación de la sentencia por edicto
• Aranceles de inscripción en el Registro de la Propiedad

No hay un tiempo determinado que se pueda asegurar. Hay que tomar en cuenta que, desde el momento de la contratación, existen tareas ministeriales que el abogado debe cumplir para la presentación de la demanda. Posterior a la presentación de la demanda, se debe emplazar y cumplir con todo el proceso judicial hasta la sentencia, lo que conlleva tiempo. Además, el proceso no culmina una vez emitida la sentencia, ya que la misma debe ser final y firme para que finalmente sea inscrita en el Registro de la Propiedad.

Cuando se logra la sentencia y ha transcurrido el término para la misma ser final y firme, el próximo paso es solicitar al Tribunal un mandamiento dirigido al Registrador de la Propiedad para que cancele la hipoteca en sus libros. Este documento se presenta al Registro de la Propiedad, donde se deberán pagar los aranceles correspondientes.