¿Necesita cancelar su hipoteca en el Registro de la Propiedad? ¿Saldó su deuda y recibió una carta del banco sobre la cancelación de gravamen hipotecario? Aquí está la guía completa de todas las formas de hacerlo.

Cuando las personas saldan su hipoteca, suelen recibir una carta del banco con el original del pagaré hipotecario e instrucciones de llevarlo ante un Notario Público para realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad. Aunque usted salde su hipoteca, la misma aparecerá como un gravamen vigente en el Registro hasta que se realice la cancelación en sus libros. Muchos bancos y compradores requieren que las propiedades aparezcan libres de cargas para poder comprar o hipotecarlas.

Por la vía Notarial: la escritura de cancelación de hipoteca

Es la cancelación más común en nuestro tráfico jurídico. Usted lleva el original del pagaré para que el Notario haga constar su cancelación en escritura pública. El Notario procede a taladrar el pagaré, escribir la palabra “cancelado” sobre el mismo y estampar su sello notarial, dejándolo inutilizado, de lo cual se toma constancia en la escritura, donde también solicita al Registrador de la Propiedad que proceda a realizar una anotación de cancelación de hipoteca en los libros del Registro.

Debe presentarse una copia certificada de dicha escritura en el Registro, donde en su día se procederá a la inscripción de la cancelación. Para que un banco apruebe una nueva hipoteca, suele bastar con la presentación de la escritura para que haga turno para su inscripción. El banco verá en el estudio de título que la hipoteca está pendiente de cancelarse y no tendrá que esperar a que sea inscrita la cancelación, ya que es un proceso que puede tardar.

¿Cuánto cuesta?

Los gastos de la escritura de cancelación se dividen en honorarios notariales, sellos de la escritura y comprobantes y sellos para la presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hay dos opciones en este caso:

Acción civil de cancelación de pagaré extraviado

Cuando el pagaré garantizado con la hipoteca se extravía, no puede ser cancelado por la vía notarial, ya que el notario no tendría ante sí el pagaré para poder taladrarlo y cancelarlo. Para cancelar la hipoteca en un caso como este, habrá que instar una acción civil de cancelación de pagaré extraviado. Solo se podrá cancelar la hipoteca mediante la presentación en el Registro de la Propiedad de una sentencia judicial firme en la que se declaren extinguidas las obligaciones constituidas en el pagaré.

Este procedimiento por lo general resultará más costoso que la cancelación notarial, ya que conlleva honorarios de abogado para la demanda, así como otros gastos legales y costas comunes en ese tipo de caso. También se le suma a ello el tiempo que demora llevar la acción civil hasta la sentencia.

Cuando se logra la sentencia, el próximo paso es solicitar al Tribunal un mandamiento dirigido al Registrador de la Propiedad para que cancele la hipoteca en sus libros. Este documento se presenta al Registro de la Propiedad, donde deberá pagar los aranceles correspondientes. Todas estas gestiones forman parte de nuestra cartera de servicios.

Cancelación por prescripción

Según establece el la Ley Número 210 de 8 de diciembre de 2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, en su Artículo 120:

A petición de parte, autenticada ante notario, los registradores cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte (20) años de vencidas o, si no tienen término de vencimiento, de constituidas, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que del Registro no conste la interposición de demanda o procedimiento alguno en cobro o ejecución del gravamen hipotecario.
2. Que del Registro tampoco conste que a pesar del tiempo transcurrido, dicho gravamen se mantiene subsistente en virtud de cualquier reclamación, acto o reconocimiento que signifique la subsistencia de la hipoteca, por suspensión o interrupción de la prescripción liberatoria, u otra causa cualquiera.

Cabe destacar que la fecha determinante a la hora de computar si transcurrieron veinte años si la hipoteca no tiene término de vencimiento (como aquellas que vencen a la presentación) es la fecha de presentación de la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad. En nuestra oficina podemos preparar una instancia al Registrador de la Propiedad solicitando la cancelación de la hipoteca por prescripción. Las partes interesadas firmarán ante el notario, quien se asegurará de incluir todos los datos necesarios en el documento y lo presentará en el Registro de la Propiedad para la cancelación.

Si han pasado más de 20 años desde la fecha de vencimiento de la hipoteca (o la fecha en que se constituyó la hipoteca, si su vencimiento era a la presentación), la opción más rápida y barata es solicitar la cancelación por prescripción en el Registro de la Propiedad. Recuerde que solo pagaría $4 de comprobante de inscripción en el Registro con esta opción.

Si no le aplica la anterior y el pagaré hipotecario se encuentra extraviado, su única opción será la acción civil de cancelación de pagaré extraviado. Esta vía suele ser la más costosa y tardar más, ya que requiere el inicio de un caso en los tribunales.

Si no le aplica la primera, pero tiene en sus manos el original del pagaré hipotecario, debe preguntarse si le conviene o no esperar a que se cumpla el plazo de 20 años que explicamos anteriormente. Si no le conviene o no puede esperar, deberá realizar la cancelación por la vía notarial mediante escritura de cancelación de hipoteca.

En nuestras oficinas podemos ayudarle a realizar su cancelación por cualquiera de las vías.