No siempre el Registro de la Propiedad refleja en sus libros la realidad de una propiedad. Uno de esos casos surge cuando se hace una mensura de la propiedad y resulta en una cabida diferente a la que aparece en la descripción legal en el Registro. La forma para lograr esa concordancia entre el Registro y la realidad jurídica es la rectificación de cabida.

1. Mediante sentencia en un caso civil de deslinde o de fijación de cabida.
2. A través de una escritura pública en todos los casos de disminución de cabida o en aquellos casos de aumento de cabida en los que el exceso no es mayor al veinte porciento (20%) de la cabida registrada.
3. Cuando el exceso de cabida es mayor al veinte porciento (20%), deberá hacerse mediante un procedimiento civil de expediente de dominio. A diferencia de los casos ordinarios de expediente de dominio, en estos casos, además de los requisitos comunes, se citará al dueño anterior inmediato, aunque haya transmitido por escritura pública.

En este artículo nos enfocamos en el supuesto en el que la mensura resulta en una disminución de cabida (sin importar la cantidad) o en un aumento de cabida cuyo exceso no es mayor al veinte porciento (20%) de la cabida en el Registro de la Propiedad.

El primer paso es la realización de una mensura, la cual debe llevarse a cabo por un agrimensor licenciado. La mensura no podrá incluir otras parcelas que se hayan segregado de la finca. La mensura deberá acreditarse a través de una certificación de mensura expedida por el agrimensor licenciado que la realizó y juramentada ante notario. En la certificación se deberán consignar los nombres de los propietarios colindantes y la forma en que se citaron para la mensura. Para leer sobre otras prácticas recomendadas en dicha mensura, visite nuestro artículo.

Luego habrá que comparar el resultado de la mensura con la última cabida registral. Para conocer a ciencia cierta la cabida en el Registro de la Propiedad, puede realizar un estudio de título que detalle la última descripción legal de la finca, así como cualquier nota de segregación que se haya efectuado y para la cual no se haya descrito el remanente. El estudio de título también sirve para verificar si ya constan inscritas rectificaciones de cabida anteriores. Si resulta en las diferencias discutidas en el primer párrafo de esta sección, se puede llevar a cabo la rectificación de cabida mediante escritura pública.

En caso de que ya se haya hecho una rectificación de cabida anterior y esté inscrita en el Registro de la Propiedad, se requerirá una orden judicial para poder hacer constar la nueva variación.