Durante el proceso de compraventa, el vendedor tiene el deber de proveer toda la información posible que permita al comprador realizar una transacción informada. A continuación, enumeramos varios documentos y advertencias que deberán proveerse:

Título:

El vendedor debe proveer las copias de los documentos que acrediten su titularidad sobre el inmueble. Estos pueden ser escrituras, certificaciones del Departamento de la Vivienda, declaratorias de herederos y certificaciones registrales. Esto cobra mayor importancia cuando la propiedad no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el comprador necesita acreditar la titularidad del vendedor para tener una mayor certeza. Si el título del vendedor no está inscrito en el Registro de la Propiedad, es aconsejable que el vendedor tenga a la mano copias certificadas de las escrituras o títulos, para que en su día el comprador pueda presentarlas para su inscripción registral o para ser utilizadas en un procedimiento de expediente de dominio, de ser necesario.

Estudio de Título:

Si la propiedad consta inscrita, es aconsejable que el vendedor tenga a la mano una certificación registral o un reporte de estudio de título. Esto le ayudará a conocer el estado registral de la propiedad y poder arreglar cualquier problema en el Registro de la Propiedad antes de llevar a cabo la compraventa. También sirve para proveer la información necesaria para que el comprador o los notarios puedan realizar su propio estudio de título en el proceso de preparación del borrador de la escritura pública.

Cargas:

Al igual que los títulos, el vendedor debe informar al comprador sobre las cargas que afecten la propiedad:

Cargas registrales:

Con un estudio de título se pueden revelar las cargas que afecten al inmueble en el Registro de la Propiedad, entre ellas:

Cargas por su procedencia – estas son cargas que pesan sobre la propiedad de la cual procede el inmueble y que pudieran o no afectar al solar que se pretende vender. Un ejemplo es cuando una finca está gravada con una hipoteca y de ella se segrega el inmueble que se pretende vender. Este inmueble va a arrastrar la hipoteca, a menos que se libere primero de ella.

También suele ocurrir cuando sobre la finca matriz (finca de la cual se segregó el inmueble) discurren servidumbres de paso o de líneas eléctricas. El estudio de título del solar reflejará en sus cargas por su procedencia la servidumbre de paso o de líneas eléctricas. Sin embargo, cuando se inspecciona la propiedad, encontramos que las líneas eléctricas y las servidumbres de paso discurren fuera del solar que se segregó.

Cargas por sí: estas cargas son constituidas directamente sobre la propiedad que se pretende vender. Las más comunes son las hipotecas y los embargos.

Anotaciones en los libros de embargos del Registro de la Propiedad: Incluye embargos estatales (Departamento de Hacienda), embargos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, embargos del Fondo del Seguro del Estado, embargos federales (IRS) y embargos en virtud de la Ley 12 del 12 de enero de 2010. Estos embargos suelen ser dirigidos contra deudores por concepto de contribuciones e impuestos, por lo que se buscan bajo el nombre de los dueños de la propiedad.

Otras deudas:

Las siguientes deudas no aparecerán detalladas en un estudio de título, por lo que se necesitan investigar fuera del Registro de la Propiedad:

Deudas por concepto de contribución sobre propiedades inmuebles del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) – Es aconsejable que el vendedor provea una Certificación de Valores y una Certificación de Deuda expedida por el CRIM bajo el número de catastro de la propiedad. El comprador de una propiedad con deuda de contribuciones las asume si compra el inmueble sin que se haya saldado la deuda antes.

Deuda por contribución especial sobre la propiedad inmueble (Ley 7) – esta fue una contribución especial impuesta por la Ley 7 del 9 de marzo de 2009, bajo la administración del Gobernador Luis Fortuño, efectiva para los años fiscales entre el 1 de julio de 2009 y el 30 de junio de 2012. Aunque estaba basada en la valorización tributable del CRIM, era una contribución adicional e independiente a la que explicamos en el párrafo anterior. Aquellas personas que gozaban de una exoneración o exención contributiva del CRIM, también gozaron de dicho beneficio para esta contribución especial. Se puede solicitar una certificación de contribución especial en https://colecturiavirtual.hacienda.pr.gov/

Cuotas de mantenimiento (Asociación de Residentes) – Si su propiedad está ubicada en un condominio o urbanización que opere bajo un consejo de titulares o asociación de residentes, debe solicitar una certificación de deuda por concepto de cuotas de mantenimiento o cuotas de asociación de residentes.

Otras deudas: Es aconsejable que el comprador pregunte al vendedor si conoce de cualquier otra deuda que pueda afectar la propiedad y que se tome constancia de esto en la escritura de compraventa.

Permitir al comprador inspeccionar la propiedad

El comprador debe tener la opción de inspeccionar la propiedad que pretende comprar. Recuerde que la propiedad también pudiera ser inspeccionada por un tasador de bienes raíces cuando el banco lo requiera para financiar la compra. La industria también cuenta con inspectores de propiedades. Es decisión del comprador el nivel de inspección que realizará en la propiedad. No obstante, debe saber que la inspección realizada por un inspector de propiedad o un ingeniero es más abarcadora que la inspección realizada por un evaluador profesional de bienes raíces (tasador).

Vicios de construcción

La buena fe que debe permear en los negocios de compraventa impone el deber al vendedor de informar cualquier vicio de construcción que conozca en la propiedad.

Venta de propiedad en litigio

El Artículo 1279 del Código Civil de Puerto Rico de 2020 dispone lo siguiente:

La venta de bienes litigiosos no está prohibida, pero el vendedor que no informe al comprador de la existencia del litigio debe indemnizar, en caso de evicción, los daños y perjuicios causados. Puede pactarse que la parte vendedora no está obligada al saneamiento, pero el pacto es nulo cuando el vendedor haya ocultado el vicio de forma fraudulenta.

El que una propiedad sea objeto de un litigio no impide que pueda venderse. Lo importante para el vendedor es informar de la existencia del litigio, ya que, de no hacerlo, se expone a tener que indemnizar por daños y perjuicios al comprador causados por el litigio.

Año de construcción de la vivienda

La razón para este dato es que la ley conocida como “Residencial Lead-Based Paint Hazard Reduction Acto of 1992” exige unos requisitos que deben cumplirse cuando el inmueble que se pretende vender contiene una residencia construida antes del 1978. Para más información, visite nuestro artículo.

Zonas inundables

De encontrarse en una zona inundable el inmueble que se pretende vender, cualquier titular y/u ocupante presente y futuro del mismo, queda obligado por ley a observar y cumplir con los requerimientos y disposiciones del Reglamento sobre Zonas Susceptibles a Inundaciones. De incumplir con el Reglamento, ello resultaría en un acto ilegal. En las tasaciones suele informarse la clasificación de la propiedad en el mapa de inundaciones de FEMA.

Presencia de sustancias peligrosas

El vendedor deberá informarle al comprador si tiene conocimiento de cualquier contaminación por razón de sustancias peligrosas en la propiedad como, por ejemplo, pero sin limitarse a: presencia de asbesto en la propiedad, químicos tóxicos, derrames de combustible y otros contaminantes, así como la presencia de tanques subterráneos de almacenamiento de sustancias.

Reglamento de condominios

Los dueños u ocupantes de apartamentos en condominios deben cumplir con el reglamento del condominio. Si aplica a la propiedad que se pretende vender, es una buena práctica proveerle al comprador una copia del reglamento o brindarle la información de contacto para que lo solicite al consejo de titulares.

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